Peningastefnunefnd Seðlabankans kynnti í gærmorgun þá ákvörðun sína að lækka vexti bankans um 0,5 prósentustig, þannig að meginvextir bankans (vextir á sjö daga bundnum innlánum) voru lækkaðir niður í 4%.
Meginvextir Seðlabankans höfðu staðið óbreyttir frá því í nóvember sl. þegar vextir bankans voru hækkaðir um 0,25 prósentustig og höfðu raunvextir bankans lítið breyst frá því í febrúar á þessu ári.
Í Peningamálum Seðlabankans, sem gefin voru út samhliða vaxtaákvörðuninni, er m.a. komið inn á þróun húsnæðisverðs að undanförnu. Húsnæðiskostnaður er sá liður vísitölu neysluverðs sem dró áfram verðbólguna á árunum 2014-2018 og þá sérstaklega á síðari hluta 2016 fram á fyrri hluta 2018, líkt og sjá má á meðfylgjandi mynd.
Þróun húsnæðisverðs hefur aftur á móti fikrað sig sífellt meira í takt við ráðandi efnahagsþætti á undanförnum árum. Ef til að mynda er borin saman þróun húsnæðisverðs á höfuðborgarsvæðinu og þróun launa yfir vinnumarkaðinn í heild sinni kemur í ljós að á síðastliðnum tveimur árum hafa þær hækkanir á íbúðaverði sem mælst hafa verið nánast alveg í takt við hina almennu launaþróun.
Vextir hafa farið lækkandi
Vextir á íbúðalánum eru einn af þeim þáttum sem hafa áhrif á fasteignaverð. Þar hefur Seðlabankinn hlutverki að gegna, en vaxtaákvarðanir bankans hafa áhrif á markaðsvexti íbúðalána þó að þau áhrif séu mismikil eftir lánategundum.
Vextir á íbúðalánum eru einn af þeim þáttum sem hafa áhrif á fasteignaverð. Þar hefur Seðlabankinn hlutverki að gegna, en vaxtaákvarðanir bankans hafa áhrif á markaðsvexti íbúðalána þó að þau áhrif séu mismikil eftir lánategundum.
Vextir á íbúðalánum hafa almennt farið lækkandi hér á landi undanfarin ár ef undan er skilin þróun óverðtryggðra vaxta bæði í aðdraganda og síðan kjölfar stýrivaxtahækkunar Seðlabankans í nóvember í fyrra þegar vextir slíkra lána hækkuðu nokkuð almennt yfir línuna um 0,25 prósentustig. Breytilegir vextir verðtryggðra lána lífeyrissjóðanna hafa hins vegar farið nær stöðugt lækkandi á undanförnum tveimur árum og hafa lægstu verðtryggðu vextir íbúðalána lækkað úr 3,25% niður í 2,06% yfir það tímabil.
Líkt og fjallað var um í síðustu mánaðarskýrslu Íbúðalánasjóðs hefur vaxandi munur verið að myndast undanfarin tvö ár á þeim vaxtakjörum sem heimilum býðst innan lífeyrissjóðanna annars vegar og bankanna hins vegar. Innan lífeyrissjóðanna bjóðast sjóðsfélögum líkt og áður sagði lán með breytilegum verðtryggðum vöxtum allt niður í 2,06% en lægstu vextir sem í boði eru hjá bönkunum standa í dag í 3,4%.
Í maí 2017 var munurinn á lægstu vöxtum verðtryggðra fasteignalána á milli þessara tveggja mismunandi stofnanaeininga innan fjármálakerfisins um 0,4 prósentustig en í dag er hann kominn upp í 1,34 prósentustig. Það vaxtabil hefur ekki mælst svo mikið áður.
Einn af þeim þáttum sem útskýra almennt þann mun sem verið hefur á vaxtakjörum þessara ólíku lánveitenda er hinn svonefndi bankaskattur sem settur var á árið 2010 með lögum um sérstakan skatt á fjármálafyrirtæki. Sá skattur nær ekki til lífeyrissjóðanna og eykur því aðeins fjármagnskostnað innan bankakerfisins í þessum samanburði. Þess er þó rétt að geta að umrædd skattaálagning hefur verið sú sama allt frá árinu 2013 og hún útskýrir því ekki aukið vaxtabil frá árinu 2017.
Meginástæðan fyrir lækkun á vaxtakjörum lífeyrissjóðanna er líklega sú að útlánsvextir flestra lífeyrissjóða fylgja samkvæmt ákveðnum föstum reiknireglum þróun verðtryggðra skuldabréfa Íbúðalánasjóðs (HFF) að viðbættu föstu álagi. Ávöxtunarkrafa verðtryggðra skuldabréfa með ríkisábyrgð hefur lækkað nær stöðugt frá því í árslok 2016. Hins vegar vekur athygli að ávöxtunarkrafa á sértryggð skuldabréf bankanna hefur einnig farið talsvert lækkandi að undanförnu (um eins prósentustigs lækkun á innan við ári) en vextir breytilegra verðtryggðra lána bankanna hafa aðeins fylgt þeirri þróun að takmörkuðu leyti. Velta má þó fyrir sér hvort hluta af skýringum umrædds vaxtabils megi rekja til þess að þeir lífeyrissjóðir sem hafa boðið hagstæðustu kjör breytilegra vaxta hafa á undanförnum árum aukið kröfur um gæði þess veðs sem þeir lána til á umræddum kjörum.
Mest fylgni við óverðtryggð lán
Ef horft er til áhrifa vaxtaákvarðana Seðlabankans á vaxtakjör íbúðalána er ljóst að mesta fylgnin við breytingar á stýrivöxtum Seðlabankans er á óverðtryggðum lánum sem skilyrt eru á fyrsta veðrétti, af þeim lánaformum sem nefnd eru hér að ofan. Þetta þarf ekki að koma á óvart, meðal annars þar sem stýrivextir Seðlabankans eru óverðtryggðir.
Ef skoðuð er þróun óverðtryggðra vaxta íbúðalána í verðskrám einstakra lánastofna undanfarna 2-3 mánuði má sjá að eitthvað hefur verið um vaxtalækkanir slíkra lána nú í aðdraganda stýrivaxtaákvörðunar Seðlabankans, þá sérstaklega á þeim lánum sem veitt eru með fastri vaxtaprósentu til 3ja til 5 ára. Hafa þeir vextir verið að lækka á milli 0,15 til 0,7 prósentustig Hins vegar hefur lægstu breytilegu vaxtakjörunum ekki enn verið breytt, en óhætt er að reikna með um 0,5 prósentustiga lækkun breytilegra óverðtryggðra vaxtakjara á komandi vikum/mánuðum. Mest fylgni við óverðtryggð lán
Ef horft er til áhrifa vaxtaákvarðana Seðlabankans á vaxtakjör íbúðalána er ljóst að mesta fylgnin við breytingar á stýrivöxtum Seðlabankans er á óverðtryggðum lánum sem skilyrt eru á fyrsta veðrétti, af þeim lánaformum sem nefnd eru hér að ofan. Þetta þarf ekki að koma á óvart, meðal annars þar sem stýrivextir Seðlabankans eru óverðtryggðir.
