Að undanförnu hefur átt sér stað umræða um hvaða áhrif mikill fjöldi nýrra íbúða kann að hafa á fasteignamarkaðinn. Bent hefur verið á að fermetraverð í nýjum íbúðum sé að jafnaði hærra en í þeim sem fyrir eru. Mikill fjöldi nýrra íbúða geti því jafnvel hækkað meðalfermetraverð á markaðnum. Aftur á móti má benda á að aukið framboð íbúða á skömmum tíma gæti leitt til minni verðhækkana en ella ef eftirspurnin eykst ekki í sama takti. Þarna er mikið undir fyrir þá sem fylgjast með fasteignamarkaði, jafnt byggingaraðila sem kaupendur.
Í þessari grein verður farið yfir nokkur atriði sem skipta máli hvað varðar áhrif nýrra íbúða á fasteignamarkaðinn. Þar kemur margt áhugavert í ljós sem vert er að hafa í huga í umræðunni.
Sé myndin skoðuð grannt sést að á fyrstu 10 mánuðum þessa árs virðist sem dregið hafi saman með þessum tveimur stærðum. Þetta sést einnig á næstu mynd sem sýnir meðalfermetraverð eftir mánuðum síðan 2011.
.png?proc=800x800)
Hér ber að hafa í huga að nýjar íbúðir eru lítill hluti þeirra íbúða sem seljast hverju sinni og í sumum mánuðum eru aðeins nokkrar nýjar íbúðir undir. Því getur meðalfermetraverð nýrra íbúða sveiflast töluvert milli mánaða. Engu að síður er ljóst að munurinn á meðalfermetraverði nýrra og eldri íbúða hefur minnkað nokkuð allra síðustu mánuði borið saman við árin 2015 og 2016. Fermetraverð í viðskiptum með nýjar íbúðir var að meðaltali 7% hærra á fyrstu 10 mánuðum þessa árs en á árinu 2016, á meðan fermetraverð í eldri íbúðum var að meðaltali 17% hærra.
Annar slíkur þáttur er staðsetning. Borgaryfirvöld í Reykjavík hafa á undanförnum árum lagt aukna áherslu á þéttingu byggðar með uppbyggingu miðsvæðis í borginni, þar sem fermetraverð er að jafnaði hæst. Einhver gæti jafnvel dregið þá ályktun að fjölgun nýrra eigna miðsvæðis í borginni útskýri hvers vegna munurinn á fermetraverði nýrra og eldri íbúða jókst eftir hrun.
Tölur um staðsetningu nýrra íbúða á landsvísu renna hins vegar ekki miklum stoðum undir þá kenningu. Síðustu tvö árin hefur um helmingur viðskipta með nýjar íbúðir í Reykjavík verið vestan Elliðaáa, en um helmingur í úthverfum Reykjavíkur austan Elliðaáa. Jafnframt hefur heildarfjöldi viðskipta með nýjar íbúðir í Reykjavík undanfarin ár verið svipaður, sem hlutfall af viðskiptum með nýjar íbúðir á landsvísu, eins og á árunum fyrir hrun. Þannig hafa viðskipti á almennum markaði með nýjar íbúðir miðsvæðis í Reykjavík (vestan Elliðaáa) aðeins verið um 10% af heildarfjölda viðskipta með nýjar íbúðir á almennum markaði hér á landi undanfarin 2 ár.
Þó borgaryfirvöld hafi þá stefnu að þétta byggð miðsvæðis í Reykjavík þýðir það ekki sjálfkrafa að nýjar íbúðir séu að jafnaði á dýrari markaðssvæðum, þar sem önnur sveitarfélög hafa einnig sín eigin uppbyggingaráform. Þannig hafa nýbyggingar aukist mikið í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins og á Akureyri. Á Suðurnesjum, Akranesi, Árborgarsvæðinu og Akureyri voru samtals fleiri viðskipti með nýjar íbúðir á fyrstu 10 mánuðum þessa árs heldur en í Reykjavík. Í fyrrnefndu sveitarfélögunum bjuggu samtals 62 þúsund manns í upphafi ársins, en 123 þúsund í Reykjavík.
Það segir þó í sjálfu sér ekkert um framhaldið. Það fer ekki framhjá neinum sem fer um miðborg Reykjavíkur að þar á sér nú stað kraftmikil uppbygging. Í ljósi þess að fermetraverð er hærra miðsvæðis í borginni, og þar sem nýjar íbúðir eru að jafnaði dýrari en eldri íbúðir, er ekki að ástæðulausu sem því er velt upp hvort það geti ýtt undir meðalverð í fasteignaviðskiptum þegar þessar íbúðir koma inn á markaðinn.
Á árunum fyrir hrun, eða nánar tiltekið 2002-2008, voru viðskipti með nýjar íbúðir að meðaltali um 16% af heildarfjölda fasteignaviðskipta á almennum markaði í mánuði hverjum. Markaðurinn með nýjar íbúðir hrundi nánast algjörlega árið 2010 en tók síðan smám saman við sér. Síðan árið 2015 hefur viðskiptum með eldri íbúðir hins vegar fjölgað jafn mikið eða hraðar heldur en viðskiptum með nýjar íbúðir eins og sjá má á myndinni hér að ofan. Í október voru viðskipti með nýjar íbúðir um 5% af heildarfjölda viðskipta á almennum markaði sem er aðeins um helmingur af meðaltali tímabilsins 2002-2017.
Í stuttu máli þá hefur hefðbundinn markaður með nýjar íbúðir oft verið mun líflegri en nú, þrátt fyrir að nýbyggingar hafi tekið við sér. Þar má benda á að talsverður hluti þeirra íbúða sem hafa verið byggðar hafa ekki farið í almenna sölu, heldur t.d. í útleigu hjá leigufélögum. Nýjum íbúðum í almennri sölu þyrfti að fjölga verulega eingöngu til þess að ná langtímameðaltali sem hlutfall af heildarfjölda íbúða í sölu.
Af þessu leiðir að ekki er víst að innkoma nýrra eigna ýti svo mjög undir meðalverð á almennum íbúðamarkaði næstu misserin eins og stundum er látið í veðri vaka. Það á að minnsta kosti enn eftir að koma í ljós hversu mikil þau áhrif verða næstu árin.
Áhugavert er að sjá að í kringum síðustu áramót hækkuðu ásett verð nýrra íbúða mikið á skömmum tíma, en á þessum tíma voru almennt miklar verðhækkanir á markaðnum. Ásett verð nýrra íbúða lækkuðu síðan aftur í vor, á sama tíma og nýjum íbúðum í sölu fjölgaði. Það er freistandi að álykta sem svo að byggingaraðilar hafi brugðist við verðhækkunum með því að koma nýjum íbúðum hraðar í sölu. Hins vegar er ekki hægt að útiloka að aðrir þættir séu þarna að verki, enda tiltölulega fáar auglýsingar undir.
Í þessari grein verður farið yfir nokkur atriði sem skipta máli hvað varðar áhrif nýrra íbúða á fasteignamarkaðinn. Þar kemur margt áhugavert í ljós sem vert er að hafa í huga í umræðunni.
Fermetraverð er hærra í nýjum íbúðum en munurinn hefur minnkað undanfarna mánuði
Fermetraverð í nýjum íbúðum (íbúðir sem lokið var við á því ári sem viðskipti áttu sér stað eða árinu áður) hefur að meðaltali verið hærra en í eldri íbúðum á hverju ári svo langt aftur sem gögn Íbúðalánasjóðs og Þjóðskrár Íslands ná. Munurinn þarna á milli jókst hins vegar áberandi mikið árið 2011 og hefur haldist mikill síðan, eins og sjá má á þessari mynd. Þessar tölur ná til almenns íbúðamarkaðar, þ.e. þeirra viðskipta þar sem ein eign er seld í einu.Sé myndin skoðuð grannt sést að á fyrstu 10 mánuðum þessa árs virðist sem dregið hafi saman með þessum tveimur stærðum. Þetta sést einnig á næstu mynd sem sýnir meðalfermetraverð eftir mánuðum síðan 2011.
Hér ber að hafa í huga að nýjar íbúðir eru lítill hluti þeirra íbúða sem seljast hverju sinni og í sumum mánuðum eru aðeins nokkrar nýjar íbúðir undir. Því getur meðalfermetraverð nýrra íbúða sveiflast töluvert milli mánaða. Engu að síður er ljóst að munurinn á meðalfermetraverði nýrra og eldri íbúða hefur minnkað nokkuð allra síðustu mánuði borið saman við árin 2015 og 2016. Fermetraverð í viðskiptum með nýjar íbúðir var að meðaltali 7% hærra á fyrstu 10 mánuðum þessa árs en á árinu 2016, á meðan fermetraverð í eldri íbúðum var að meðaltali 17% hærra.
Skipting viðskipta með nýjar íbúðir eftir sveitarfélögum er svipuð og fyrir hrun
Það er áhugavert hvað munurinn á fermetraverði nýrra og eldri eigna jókst mikið eftir hrun og hvað hann hefur haldist mikill síðan. Það kemur ekki endilega á óvart að nýjar íbúðir seljist að meðaltali á hærra fermetraverði en þær sem fyrir eru. Ætla má að nýjar íbúðir séu betri að gæðum og þarfnist minna viðhalds, að minnsta kosti fyrstu árin. Ýmsir aðrir þættir skipta þó máli og geta haft áhrif á meðalfermetraverð nýrra eigna í samanburði við eldri eignir, til dæmis meðalstærð nýrra íbúða, hvort þær séu í sérbýli eða fjölbýli, og kröfur í byggingarreglugerð.Annar slíkur þáttur er staðsetning. Borgaryfirvöld í Reykjavík hafa á undanförnum árum lagt aukna áherslu á þéttingu byggðar með uppbyggingu miðsvæðis í borginni, þar sem fermetraverð er að jafnaði hæst. Einhver gæti jafnvel dregið þá ályktun að fjölgun nýrra eigna miðsvæðis í borginni útskýri hvers vegna munurinn á fermetraverði nýrra og eldri íbúða jókst eftir hrun.
Tölur um staðsetningu nýrra íbúða á landsvísu renna hins vegar ekki miklum stoðum undir þá kenningu. Síðustu tvö árin hefur um helmingur viðskipta með nýjar íbúðir í Reykjavík verið vestan Elliðaáa, en um helmingur í úthverfum Reykjavíkur austan Elliðaáa. Jafnframt hefur heildarfjöldi viðskipta með nýjar íbúðir í Reykjavík undanfarin ár verið svipaður, sem hlutfall af viðskiptum með nýjar íbúðir á landsvísu, eins og á árunum fyrir hrun. Þannig hafa viðskipti á almennum markaði með nýjar íbúðir miðsvæðis í Reykjavík (vestan Elliðaáa) aðeins verið um 10% af heildarfjölda viðskipta með nýjar íbúðir á almennum markaði hér á landi undanfarin 2 ár.
Þó borgaryfirvöld hafi þá stefnu að þétta byggð miðsvæðis í Reykjavík þýðir það ekki sjálfkrafa að nýjar íbúðir séu að jafnaði á dýrari markaðssvæðum, þar sem önnur sveitarfélög hafa einnig sín eigin uppbyggingaráform. Þannig hafa nýbyggingar aukist mikið í nágrannasveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins og á Akureyri. Á Suðurnesjum, Akranesi, Árborgarsvæðinu og Akureyri voru samtals fleiri viðskipti með nýjar íbúðir á fyrstu 10 mánuðum þessa árs heldur en í Reykjavík. Í fyrrnefndu sveitarfélögunum bjuggu samtals 62 þúsund manns í upphafi ársins, en 123 þúsund í Reykjavík.
Fjöldi viðskipta með nýjar eignir hefur ekki verið sérlega mikill síðustu mánuði
Hér að ofan var sýnt að munurinn á fermetraverði nýrra og eldri eigna hefur heldur dregist saman upp á síðkastið eftir að hafa verið mikill eftir hrun. Jafnframt hefur dreifing nýrra íbúða eftir markaðssvæðum í raun ekki verið mjög ósvipuð þeirri sem var fyrir hrun, þrátt fyrir aukna áherslu á þéttingu byggðar.Það segir þó í sjálfu sér ekkert um framhaldið. Það fer ekki framhjá neinum sem fer um miðborg Reykjavíkur að þar á sér nú stað kraftmikil uppbygging. Í ljósi þess að fermetraverð er hærra miðsvæðis í borginni, og þar sem nýjar íbúðir eru að jafnaði dýrari en eldri íbúðir, er ekki að ástæðulausu sem því er velt upp hvort það geti ýtt undir meðalverð í fasteignaviðskiptum þegar þessar íbúðir koma inn á markaðinn.
Á árunum fyrir hrun, eða nánar tiltekið 2002-2008, voru viðskipti með nýjar íbúðir að meðaltali um 16% af heildarfjölda fasteignaviðskipta á almennum markaði í mánuði hverjum. Markaðurinn með nýjar íbúðir hrundi nánast algjörlega árið 2010 en tók síðan smám saman við sér. Síðan árið 2015 hefur viðskiptum með eldri íbúðir hins vegar fjölgað jafn mikið eða hraðar heldur en viðskiptum með nýjar íbúðir eins og sjá má á myndinni hér að ofan. Í október voru viðskipti með nýjar íbúðir um 5% af heildarfjölda viðskipta á almennum markaði sem er aðeins um helmingur af meðaltali tímabilsins 2002-2017.
Í stuttu máli þá hefur hefðbundinn markaður með nýjar íbúðir oft verið mun líflegri en nú, þrátt fyrir að nýbyggingar hafi tekið við sér. Þar má benda á að talsverður hluti þeirra íbúða sem hafa verið byggðar hafa ekki farið í almenna sölu, heldur t.d. í útleigu hjá leigufélögum. Nýjum íbúðum í almennri sölu þyrfti að fjölga verulega eingöngu til þess að ná langtímameðaltali sem hlutfall af heildarfjölda íbúða í sölu.
Af þessu leiðir að ekki er víst að innkoma nýrra eigna ýti svo mjög undir meðalverð á almennum íbúðamarkaði næstu misserin eins og stundum er látið í veðri vaka. Það á að minnsta kosti enn eftir að koma í ljós hversu mikil þau áhrif verða næstu árin.
Ekkert stökk í nýjum eignum í sölu – enn sem komið er
Erfitt er að svara því með einhlítum hætti hvernig markaðurinn með nýjar íbúðir mun hegða sér næstu misserin. Tölur um auglýstar eignir veita þó ákveðnar vísbendingar. Gögn úr sölukerfum fasteignasala benda ekki til þess að nýjum íbúðum í sölu á almennum markaði hafi fjölgað sérstaklega undanfarna mánuði. Mánaðarlegur fjöldi nýrra íbúða sem settar eru í sölu hefur farið heldur minnkandi eftir að hafa vaxið hratt á fyrri hluta ársins. Ásett verð nýrra íbúða hefur farið hækkandi, en hækkunartakturinn er sá sami og er á markaðnum almennt.Áhugavert er að sjá að í kringum síðustu áramót hækkuðu ásett verð nýrra íbúða mikið á skömmum tíma, en á þessum tíma voru almennt miklar verðhækkanir á markaðnum. Ásett verð nýrra íbúða lækkuðu síðan aftur í vor, á sama tíma og nýjum íbúðum í sölu fjölgaði. Það er freistandi að álykta sem svo að byggingaraðilar hafi brugðist við verðhækkunum með því að koma nýjum íbúðum hraðar í sölu. Hins vegar er ekki hægt að útiloka að aðrir þættir séu þarna að verki, enda tiltölulega fáar auglýsingar undir.
