Stýrivextir óbreyttir – hvað með vexti íbúðalána?
Peningastefnunefnd Seðlabankans ákvað að halda meginvöxtum sínum óbreyttum í 4,5% á fundi nefndarinnar í dag. Í yfirlýsingu nefndarinnar, sem birt var í morgun, fær þróun á fasteignamarkaði nokkurt vægi. Vaxandi misvægi er enda á milli verðþróunar húsnæðis og verðþróunar annarra flokka vöru og þjónustu sem mynda vísitölu neysluverðs.Húsnæðiskostnaður, sem vegur um 29% af vísitölu neysluverðs, hefur hækkað mjög mikið undanfarin misseri. Þannig nam hækkun vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu um 19% í júlímánuði frá sama tíma árið áður. Vísitala neysluverðs án húsnæðis var hins vegar 3% lægri en á sama tíma í fyrra. Þessi þróun er að verða þess valdandi að húsnæðiskostnaður hefur sífellt meira vægi í neyslukörfu landsmanna.
Samsetning vísitölu neysluverðs er uppfærð einu sinni á ári. Á meðan húsnæðisverð hækkar hraðar en annað verðlag má búast við því að þróun húsnæðisverðs hafi sífellt meiri áhrif á verðbólguna. Vægi húsnæðis í vísitölu neysluverðs var innan við 20% árið 2010 en ef fram fer sem horfir má ætla að það verði um þriðjungur á næsta ári.
Fasteignaverð hækkað umfram undirliggjandi stærðir
Samkvæmt mati Seðlabankans í maí hafði húsnæðisverð þá hækkað talsvert meira en ætla mætti miðað við þær undirliggjandi stærðir sem ráða húsnæðisverði, til að mynda laun og raunvexti. Þessi þróun hafði átt sér stað síðan um síðustu áramót.
Í yfirlýsingu peningastefnunefndar sem birt var í dag segir síðan að breytingar gætu verið framundan á húsnæðismarkaði, en að of snemmt sé að fullyrða um umfang og afleiðingar þeirra. Aðspurður tók seðlabankastjóri það fram á kynningarfundi vegna vaxtaákvörðunarinnar í dag að bankinn sé ekki að reyna að stýra fasteignamarkaðnum sérstaklega með vöxtum sínum, heldur líti hann til þróunar vísitölu neysluverðs í heild sinni.
Þróun fasteignaverðs ræðst af ýmsum þáttum. Á meðal þeirra mikilvægustu eru launaþróun, vaxtastig og fjárfesting í húsnæði. Peningastefna getur haft áhrif á alla þessa þrjá þætti, en beinustu áhrifin eru í gegnum vaxtastigið. Vextir Seðlabankans ættu að hafa áhrif á vexti hjá lánastofnunum, þar með talið á íbúðalánum. Hærri vextir á íbúðalánum dempa fasteignaverð að öðru óbreyttu. Þegar greiðslubyrði lána hækkar vegna hærri vaxta hefur fólk í kauphugleiðingum ekki tök á að taka jafn há lán og þar með á það erfiðara með að greiða jafn mikið fyrir íbúðir.
Fastir verðtryggðir vextir bregðast lítt við stýrivöxtum
En hver eru raunveruleg áhrif vaxta Seðlabankans á vexti íbúðalána? Þar verður að hafa í huga hvort lán eru verðtryggð eða óverðtryggð og hvort vextir eru fastir eða breytilegir. Breytilegir vextir bregðast frekar við markaðsaðstæðum hverju sinni en fastir vextir ráðast frekar af væntingum um framtíðarþróun vaxta. Því eru fastir vextir gjarna stöðugri en breytilegir vextir, sérstaklega á verðtryggðum lánum.
Á kynningarfundinum sagði Þórarinn G. Pétursson, aðalhagfræðingur Seðlabankans, að vextir Seðlabankans miðlist ágætlega út í bæði verðtryggða og óverðtryggða vexti. Ef Seðlabankinn breyti raunvöxtum á markaði með vaxtaákvörðunum sínum ætti það að miðlast nokkurn veginn út í verðtryggða vexti.
Mynd 1 sýnir hvernig breytilegir óverðtryggðir vextir íbúðalána hjá nokkrum íslenskum lánastofnunum hafa brugðist við stýrivaxtabreytingum á sjö ára tímabili frá 2010. Eins og sjá má er mikil fylgni á milli breytingar stýrivaxta og þeirra breytinga sem verða á breytilegum vöxtum óverðtryggðra íbúðalána næsta mánuðinn eftir vaxtaákvörðunina.
Hjá þeim lánastofnunum sem eru með í úrtakinu hafa lægstu breytilegu vextir óverðtryggðra íbúðalána hækkað í 71% tilvika þegar stýrivextir eru hækkaðir. Breytilegir vextir óverðtryggðra íbúðalána hafa lækkað í 76% tilvika þegar stýrivextir eru lækkaðir. Þegar ákveðið er að halda stýrivöxtum óbreyttum haldast breytilegir vextir óverðtryggðra íbúðalána óbreyttir í 93% tilvika. Vextir Seðlabankans virðast því miðlast vel í breytilega óverðtryggða íbúðalánavexti.
Mynd 2 sýnir að staðan er nokkuð önnur þegar kemur að föstum vöxtum verðtryggðra íbúðalána. Á tímabilinu frá 2009 hefur engin fylgni verið á milli vaxtaákvarðana Seðlabankans og breytinga á föstum verðtryggðum íbúðalánavöxtum næsta mánuðinn eftir vaxtaákvörðun. Í því úrtaki sem hér er til skoðunar hefur það aldrei gerst að fastir verðtryggðir vextir íbúðalána hafi hækkað næsta mánuðinn eftir að stýrivextir eru hækkaðir. Þegar stýrivextir eru lækkaðir fylgja fastir verðtryggðir vextir eftir í aðeins 11% tilfella.
Þetta er sérstaklega athyglisvert í ljósi þess að meirihluti nýrra íbúðalána á Íslandi eru verðtryggð og talsverður hluti þeirra er með föstum vöxtum. Mynd 3 sýnir að 104 milljarða króna vöxtur stofns íbúðalána undanfarið ár er nánast eingöngu vegna aukningar verðtryggðra lána og stór hluti vegna lána með föstum vöxtum.
Ekki öll sagan sögð
Þó miðlun stýrivaxta í fasta, verðtryggða íbúðalánavexti virðist vera takmörkuð er ekki þar með sagt að peningastefna Seðlabankans hafi lítil áhrif á fasteignaverð. Eins og áður sagði ræðst fasteignaverð ekki bara af vöxtum íbúðalána heldur af ýmsum öðrum þáttum, meðal annars launastigi og framboði nýrra íbúða. Einnig hafa stjórnvöld önnur stjórntæki til að koma í veg fyrir ójafnvægi á fasteignamarkaði, meðal annars hámark veðsetningarhlutfalls.
Það verður áhugavert að sjá hvernig þróunin verður næstu mánuðina – hvort vaxandi misvægi verði á milli húsnæðisverðs og annarra stærða í hagkerfinu, eða hvort dragi saman með þessum stærðum.
Höf: Ólafur Heiðar Helgason, hagfræðingur í hagdeild Íbúðalánasjóðs
