"Norska leiðin" gæti hjálpað fyrstu kaupendum á Íslandi

Fyrstu merki benda til að tekist hafi að slá á hækkun íbúðaverðs í Noregi í kjölfar þess að gerð var krafa um meira eigið fé við kaup á annarri íbúð í Osló og á Oslóar-svæðinu. Sambærilegum takmörkunum hefur verið beitt í ýmsum löndum og er meðal annars gert ráð fyrir þeim í samevrópsku regluverki til að tryggja fjármálastöðugleika. Rætt hefur verið um hvort sambærilegar aðgerðir séu nauðsynlegar hér á landi.

Opinbert inngrip getur verið nauðsynlegt vegna ofhitnunar

Markaðsgreinendur á vegum stóru viðskiptabankanna hafa varað við upptöku slíkra reglna hér á landi. Heyrst hafa efasemdir um að hefðbundin þjóðhagsvarúðartæki, á borð við hömlur á lánshlutfalli, geti slegið á íslensku húsnæðisbóluna þar sem hækkun fasteignaverðs hér skýrist einkum af framboðsskorti. Sumir telja vænlegri leið að bankarnir grípi til eigin aðgerða, t.d. með því herða lánareglur sínar.

Hagdeild Íbúðalánasjóðs telur þó að takmörkun á lánshlutfalli af hálfu stjórnvalda geti komið til greina í þeim tilgangi að koma í veg fyrir frekari ofhitnun markaðarins. Það er í höndum Fjármálaeftirlitsins og Seðlabanka Íslands að ákveða hvort settar verði hömlur á lánshlutfall hér á landi. Næsti fundur fjármálastöðugleikaráðs, sem þessir aðilar leiða, er 20. júní og miðað við ummæli sem fallið hafa opinberlega þá er ekki útilokað að álykta að aðgerðir sem þessar gætu komið til skoðunar á þeim fundi. Ljóst er að margt þarf að koma saman til að leysa þann bráða húsnæðisvanda sem Íslendingar eiga við að etja.

Norðmenn hafa glímt við framboðsskort á Oslóar-svæðinu

Hagdeild Íbúðalánasjóðs telur að reynsla Norðmanna sýni að það að auka eiginfjárkröfu þeirra sem eiga fleiri en eina fasteign og eru því ekki að kaupa fasteign til eigin nota, geti borið árangur á svæðum þar sem framboðsskortur ríkir og hjálpað fyrstu kaupendum með því að tempra spákaupmennsku á íbúðamarkaði. Á árinu 2016 nam meðalhækkun fasteignaverðs í Noregi 10,1% en hækkun fasteignaverðs á Íslandi í fyrra var um 15%. Vegna reglugerðarinnar, sem tók gildi í Noregi um áramótin, hefur dregið verulega úr húsnæðisverðshækkunum það sem af er þessu ári. Norðmenn gera nú kröfu um 40% eigið fé við kaup á íbúð númer tvö, þ.e. íbúðar til annars en eigin nota og skilgreinist því ekki sem eigið heimili. Aðrir þættir, eins og hraðari uppbygging húsnæðis og minnkandi fólksfjölgun, eru líka taldir hafa átt þátt í að kæla norska fasteignamarkaðinn, sem hefur hækkað viðstöðulaust síðustu ár.

Inngrip getur verið nauðsynlegt til að bregðast við ofhitnun

Skiljanlegt er að hérlend fjármálafyrirtæki fagni ekki takmörkunum á lánshlutfalli í lánveitingum vegna íbúðarkaupa í fjárfestingarskyni. Hins vegar gætu þær verið nauðsynlegar til að skapa aukið rými, til dæmis fyrir fyrstu kaupendur til þess að komast inn á markaðinn. Ef fjársterkir aðilar sem eiga fasteign fyrir þyrftu að binda meira eigið fé til að eignast fleiri eignir, gæti það dregið úr eftirspurn frá þeim og leitt til temprunar á hækkun fasteignaverðs hér á landi. Beiting slíkra þjóðhagsvarúðartækja skyldi þó að mati hagdeildar Íbúðalánasjóðs ávallt vera hófleg. Slík aðgerð ætti að hafa það eina markmið að skapa jafnvægi og einungis ætti að beita þessu tæki þegar skýr merki eru um ofhitnun á markaði. Bein verðstýring hins opinbera er hins vegar aldrei æskileg.