• Árið 2016 var mesta árshækkun fasteignaverðs sem mælst hefur í Noregi
• Norðmenn hafa hert á lánareglum og m.a. aukið við eiginfjárkröfur við kaup heimila á íbúð númer tvö
• Hraðari hækkanir fasteignaverðs hér á landi en í Osló að undanförnu
Norsk yfirvöld hafa nýverið samþykkt tímabundnar breytingar í reglugerð sem nær yfir fasteignalán til að bregðast við auknum einkennum fasteignabólu þar í landi, sérstaklega í kringum norska höfuðborgarsvæðið. Ákvæðið nær yfir tímabilið 1. janúar 2017 til 30. júní 2018.
Á árinu 2016 nam meðalhækkun fasteignaverðs í Noregi 10,1% og þar af 21,7% í Osló og nærliggjandi bæjarfélögum. Í báðum tilvikum er þar um að ræða mestu árshækkun fasteignaverðs sem mælst hefur þar í landi. Hlutfall skulda af tekjum heimilageirans hefur á sama tíma farið hækkandi og hefur sú þróun aukið á áhyggjur eftirlitsaðila á neikvæðum langtímaáhrifum fyrir hagkerfið í heild. Sagan hefur nefnilega sýnt að fasteignabóla drifin áfram af óhóflegri skuldsetningu heimilanna er ekki vænleg til árangurs.
Ef horft er til skuldarstöðu heimila hér á landi þá sést að þróunin hefur verið mjög jákvæð undanfarin ár (þ.e. almenn lækkun raunskulda) eða allt fram til ársins 2016 þegar sú þróun snérist við.
Með hinum hertu lánareglum Norðmanna var m.a. mat á lánshæfis- og greiðslugetu heimila hert frá því sem áður var og einnig kvaðir um hámarks lánstíma. Lágmarks hlutfall eigin fjár við kaup heimila á íbúð númer tvö í Osló hefur auk þess verið hækkað úr 30% upp í 40% til að draga úr eftirspurnarþrýstingi á því svæði, en mest hefur borið á framboðsskorti þar. Hámarksveðhlutfalli á fyrstu íbúðakaupum var haldið óbreyttu í 85% af heildarkaupverði eignar. Þessi breyting á reglugerð var unnin á grunni tilmæla norska fjármálaeftirlitsins.
Ef borin er saman þróun fasteignaverðs hér á landi og í Noregi, ásamt helstu grannríkjum, sést að hækkunin hefur verið langskörpust á Íslandi undanfarið ár. Eins og sjá má á mynd 2 hér að neðan var þróunin á síðari helmingi ársins 2016 einnig mjög áberandi hröðust á Íslandi.
Þróun fasteignaverðs er almennt nokkuð misjafnt milli landsvæða og ef horft er til helstu kjarnasvæða ofangreindra ríkja má betur greina áhyggjur Norðmanna af verðþróun fasteigna þar í landi. Árshækkun fasteignaverðs hefur verið áberandi mest í Osló og nærliggjandi sveitarfélögum, 21,7% hækkun á móti hóflegri meðalhækkunum upp á 6,6% á öðrum svæðum Noregs. Hérlendis voru verðhækkanir fasteigna hins vegar nokkuð samstíga um 15% yfir landið allt á síðastliðnu ári.
Hérlendis hefur árstaktur verðhækkana haldið áfram að vaxa það sem af er árinu 2017 og nýjustu verðmælingar sýna 12 mánaða hækkun um 18,7% á höfuðborgarsvæðinu og 4,3% hækkun á fyrstu tveimur mánuðum ársins.
Að mati hagdeildar Íbúðalánasjóðs er orðin full ástæða til að horfa til sambærilegra aðgerða og Norðmenn hafa gripið til er varðar hækkun hlutfalls eigin fjár við kaup heimila á íbúð númer tvö (eða þrjú o.s.frv.). Slíkar aðgerðir myndu minnka eftirspurnarþrýsting á fasteignamarkaði og skapa aukið rými fyrir fyrstu kaupendur til þess að komast inn á markaðinn þar sem fjársterkir aðilar sem þegar eiga fasteign ættu erfiðara með að eignast fleiri.
Þróun fasteignaverðs hér á landi hefur í vaxandi mæli frá og með árinu 2016 verið drifið áfram af framboðsskorti húsnæðis en eðli málsins samkvæmt eru innbyggðar tafir í framboðshliðinni sökum framkvæmdartíma. Fram að þeim tíma sem framboðið fer að skila sér í auknu mæli inn á markaðinn er full ástæða til að draga úr stöðutökum fjárfesta á fasteignamarkaðnum.
