Húsnæðisskorturinn á höfuðborgarsvæðinu

Aukin umræða hefur átt sér stað undanfarið um vaxandi húsnæðisskort hér á landi. Almennt er talið að íbúðum þurfi að fjölga um 1.700 á ári yfir landið allt til þess að mæta eðlilegri þróun en frá árinu 2008 hefur meðalfjölgun íbúða rétt verið tæplega 900 íbúðir á ári.

Undanfarna áratugi hefur aukning mannfjöldans almennt verið meiri á höfuðborgarsvæðinu en annars staðar á landinu, eins og sjá má á mynd 1 hér að neðan. Frá árinu 1998 hefur vöxturinn verið 18,6% meiri í fjölda íbúa á höfuðborgarsvæðinu en annars staðar á landinu. Sá munur skýrist að mestu leyti af búferlaflutningum til höfuðborgarsvæðisins umfram önnur svæði. Því má gefa sér að uppsöfnuð þörf eftir nýbyggingum eigi öðrum fremur við höfuðborgarsvæðið. Gera má ráð fyrir að eðlileg fjölgun íbúða á höfuðborgarsvæðinu sé í kringum 1.400 íbúðir á ári hverju með hliðsjón af mannfjöldaþróuninni en meðalfjölgun íbúða hefur frá árinu 2008 verið undir 700 íbúðum á ári.

Fjölgun íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur ekki verið í takti við fólksfjölgun undanfarin ár. Sé litið til áranna eftir hrun 2009 - 2016 þá hefur íbúðum á höfuðborgarsvæðinu fjölgað um 0,8% að jafnaði á meðan íbúum hefur fjölgað um 1% ár hvert.  Eins og sést á mynd 2 var talsvert mikið byggt á árunum fyrir hrun, meira en þörfin kallaði á og svo tók við samfellt tímabil þar sem mjög lítið var byggt. Á árunum 2009 - 2013 var lítið byggt en á móti kom að einhverju leyti að tómum íbúðum frá því fyrir hrun var komið í notkun. Nýjustu tölur sýna að ennþá vantar upp á að eðlilegri þörf sé mætt, hvað þá að verið sé að bæta upp fyrir það litla sem var byggt á árunum eftir hrun og mæta uppsafnaðri þörf. Næstu ár þarf því að byggja talsvert meira en 1.400 íbúðir á ári til þess að ná jafnvægi á markaðinum.  Það er mat Íbúðalánasjóðs að uppsöfnuð þörf fyrir íbúðir á höfuðborgarsvæðinu sé á bilinu 2 – 3.000 íbúðir umfram hina eðlilegu ársfjölgun hið minnsta.

Sé horft til einstaka sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu sést að fjölgun íbúða hefur verið meiri í smærri sveitarfélögum en höfuðborginni á undanförnum árum. Tölfræði fortíðar bendir til þess að fyrir hvert eitt prósent í fjölgun íbúa þá þurfi íbúðum að fjölga um 1,3% til að mæta breytingu fjölskyldugerðar. Taflan hér að neðan dregur fram árlega fjölgun nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu árin eftir hrun þ.e. frá árinu 2009. 

 Oft hefur verið bent á það í umræðunni að skortur sé á litlum og hagkvæmum íbúðum inn á markaðinn og hefur sú umræða verið að aukast allt frá árinu 2009. Hins vegar hefur meðalstærð nýrra íbúða einungis farið vaxandi í gegnum tíðina eins og sjá má á mynd 3. Eins hefur hlutfall af framboði á tveggja herbergja íbúðum heldur verið að dragast saman á undanförnum árum. Það vekur nokkra athygli að ekkert hefur hægt á umræddri stærðarþróun á frá árinu 2009 þó að eftirspurn eftir litlum og hagkvæmum íbúðum virðist fara sífellt vaxandi.

Líkt og áður hefur komið fram þá hefur þörf fyrir minna húsnæði ekki verið nægilega vel mætt á undanförnum árum en eins og sést á mynd 4 hefur þróunin legið niður á veg í innkomu minni eigna á undanförnum árum. Er það í nokkurri þversögn við umrædda þörf eftir litlum hagkvæmum íbúðum.

Hagdeild Íbúðalánasjóðs telur mikilvægt að horft sé til þess að leita leiða til fjölgunar lítilla og hagkvæmra íbúða sem henta ekki hvað síst til fyrstu kaupa, bæði hvað varðar stærð íbúða og verð.