Verðhækkanir á fasteignamarkaði
Í umræðunni undanfarið hefur mikið verið rætt um verðhækkanir á húsnæðismarkaði. Við sáum verðið hækka um 14% á fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu á síðasta ári og spár eru uppi um allt að annarri eins hækkun á þessu ári. Ástæða þessarar miklu verðhækkana undanfarin ár er fyrst og fremst skortur á nýju húsnæði, sökum þess að mjög lítið hefur verið byggt undanfarin misseri og það framboð sem var til staðar er að þurrkast upp.
Til þess að átta sig á stöðunni er mikilvægt að skilja þær undirliggjandi breytur sem hafa áhrif á verðmyndun á fasteignamarkaði. Eftirspurnin ræðst af fólkinu í landinu og stöðu þeirra. Í því samhengi má nefna mikilvægar stærðir á borð við fólksfjölgun, þróun kaupmáttar og aðgengi að fjármagni. Undanfarin ár hefur fólksfjölgun verið meiri en fjölgun íbúða sem sýnir að framboðið hefur engan veginn náð að anna eftirspurn. Launa- og kaupmáttaraukningar hafa einnig verið áberandi en aukinn kaupmáttur ýtir enn frekar undir eftirspurn. Þá hefur gott aðgengi að fjármagni, til dæmis hjá Lífeyrissjóðum, sem og bætt skuldastaða heimilanna einnig auðveldað fasteignakaup. Eftirspurnin eftir fasteignum er því mikil.
Eðli málsins samkvæmt tekur framboðshlið
húsnæðismarkaðarins ekki jafn hratt við sér og eftirspurnin þegar aðstæður
hagkerfisins breytast. Framboðið fer meðal annars eftir þeim aðföngum sem þarf
til byggingar húsnæðis, svo sem vinnuafl, byggingarvörur, lóðir og annað þess
háttar. Nú eru aðstæður á markaði þannig að fasteignaverð hefur hækkað talsvert
umfram byggingarkostnað og má því gera ráð fyrir því að hvati til nýbygginga sé
mikill. Búast má við því að byggingargeirinn sem nánast þurrkaðist út í kjölfar
efnahagshrunsins fari að taka verulega við sér á næstu misserum að því gefnu að
lóðaframboð verði tryggt.
Framboð fasteigna mun því að öllum líkindum aukast á næstu misserum. Fram að því mun verðið þó einungis hækka ef eftirspurnin heldur áfram að aukast hraðar en framboðið. Hækkanir á fasteignaverði hafa verið miklar undanfarið og yfirlýsingar um hækkandi verð geta hreyft við eftirspurninni og virkað sem hvati fyrir almenning til kaupa á fasteignum. Þetta leiðir til þess að aukin þrýstingur myndast á húsnæðismarkaðinn sem aftur leiðir til enn hærra verðs. Þá gætum við séð fasteignabólu myndast, þ.e. óeðlilegar hækkanir á fasteignaverði vegna misræmis í vexti framboðs og eftirspurnar. Það gæti leitt til fasteignaverðs sem er það hátt að það getur ekki annað en lækkað þegar framboðið tekur við sér á ný.
Sú dökka mynd sem hér er búið að teikna upp gæti ræst ef fólk fer of langt framúr sér í skuldsetningu til þess að festa kaup á þeim örfáu íbúðum sem eru í boði. Þegar framboðið er lítið, eins og núna, en eftirspurn mikil verður markaðsverð fasteigna mjög hátt og ef verðið fer langt umfram byggingarkostnað er nánast öruggt að það komi til með að lækka þegar framboðið tekur við sér á ný. Hagdeild Íbúðalánasjóðs telur að ástæða sé til þess að vara við of mikilli skuldsetningu og biðja fólk að stíga varlega til jarðar þrátt fyrir yfirlýsingar um hækkandi verð.
